2022年7月13日，廣州-CBRE世邦魏理(lǐ)仕發布《2022年上(shàng)半年廣州房地産市場回顧與展望》暨“奮楫灣區(qū) 南沙再出發：《南沙方案》的相關解讀》，解析廣州商業地産市場最新發展狀況與趨勢，分享CBRE針對(duì)《南沙方案》的解讀。

2022年上(shàng)半年，新一波疫情襲來(lái)，房地産市場不免受到(dào)波及。封控措施阻礙了(le)人員流動，對(duì)零售業産生直接影響。同時(shí)，跨省商務活動受限，也(yě)延誤了(le)交易活動的達成。但(dàn)相比其他(tā)城(chéng)市，廣州受疫情影響略少，房地産交易活動從(cóng)5月開(kāi)始，逐步恢複常态。寫字樓市場整體需求放(fàng)緩，空(kōng)置率上(shàng)升，但(dàn)金(jīn)融業及專業服務業仍彰顯擴張态勢。優質零售物業市場再次受到(dào)疫情沖擊，其中核心商圈表現(xiàn)更爲堅韌，造車新勢力下(xià)沉擴張積極。面對(duì)電商增長放(fàng)緩，倉儲物流設施市場新租成交速度減慢，推升空(kōng)置率。大(dà)宗交易市場方面，寫字樓成交仍占主導，産業地産交易機會(huì)受到(dào)市場關注。

2022年上(shàng)半年，廣州共有30萬平方米的新增供應交付使用(yòng)，供應量同比下(xià)降11%。受疫情和(hé)行業監管政策的影響，互聯網行業-尤其是遊戲行業擴張放(fàng)緩，房地産業的需求也(yě)在逐步收縮，寫字樓的租賃活動多爲企業整合搬遷，不少租戶對(duì)市場保持觀望。新樓交付時(shí)平均進駐率不足三成，較2021年的平均值41%有所下(xià)降。上(shàng)半年淨吸納量爲7.4萬平方米，同比下(xià)降76%。吸納量回落，推升全市空(kōng)置水(shuǐ)平，季末報(bào)得14.0%，上(shàng)半年空(kōng)置率累計(jì)上(shàng)升2.1個百分點。

需求動力受限，租金(jīn)水(shuǐ)平向下(xià)波動，全市平均租金(jīn)面價上(shàng)半年共計(jì)下(xià)調1.0%至每月每平方米157.7元，同比下(xià)調1.7%。其中甲級寫字樓市場上(shàng)半年租金(jīn)降幅爲0.8%，比乙級市場更具穩定性，後者降幅爲1.4%。除推出租金(jīn)優惠外(wài)，多個業主爲租戶提供裝修補貼或定制裝修服務。

行業表現(xiàn)方面，金(jīn)融業、TMT、消費品制造業和(hé)專業服務業需求最爲活躍。受期貨交易所帶動，金(jīn)融業中的非銀金(jīn)融_如基金(jīn)及證券類均積極布局廣州；專業服務業中的律師事(shì)務所表現(xiàn)也(yě)較爲突出。分區(qū)域來(lái)看(kàn)，珠江新城(chéng)迎來(lái)多個承租能(néng)力較好(hǎo)的金(jīn)融和(hé)專業服務業租戶；琶洲則因可租面積充裕及價格有競争力而錄得多宗大(dà)面積租賃成交，租戶行業囊括金(jīn)融、TMT和(hé)消費品制造業等需求主力。

圖一：2022年上(shàng)半年寫字樓新增供應與淨吸納量表現(xiàn)

圖二：2022年上(shàng)半年市場租賃需求來(lái)源分析（按租賃面積）

世邦魏理(lǐ)仕華南區(qū)顧問及交易服務部 | 辦公樓負責人程志文(wén)表示：“未來(lái)半年，預計(jì)全市将有37萬平方米的供應入市。全年供應量爲67萬平方米，同比減少28%，來(lái)自(zì)供應端的壓力稍有緩解。近日廣州市政府出台'纾困十條'幫扶中小(xiǎo)企業，多家國有寫字樓業主響應政策，對(duì)租戶提供租金(jīn)減免。同時(shí)多個區(qū)域推出促進産業發展的措施，如海珠區(qū)提出對(duì)遊戲行業提供獎勵和(hé)補助。再加上(shàng)二十大(dà)召開(kāi)在即，相信國家穩經濟政策将得到(dào)進一步落實，有助于進一步提振市場信心。預計(jì)下(xià)半年，租賃活躍度将有所提升，吸納量有望得到(dào)改善。

展望未來(lái)三年，琶洲、金(jīn)融城(chéng)和(hé)魚珠等新區(qū)陸續迎來(lái)新項目落成，市場可租面積增多，預計(jì)租金(jīn)可談判空(kōng)間将有所加大(dà)，租賃條款也(yě)将變得更爲靈活，将是企業擴張和(hé)搬遷的好(hǎo)時(shí)機。屆時(shí)，受疫情影響而壓抑的需求也(yě)有望得到(dào)釋放(fàng)。”

優質零售物業市場：零售市場再面疫情打擊，核心商圈表現(xiàn)更爲堅韌

廣州四月初疫情出現(xiàn)反複，幹擾零售市場第一季度的上(shàng)行趨勢，新租有所放(fàng)緩，空(kōng)置面積增加。但(dàn)在廣州政府對(duì)疫情的快(kuài)速有效控制之下(xià)，管控區(qū)範圍外(wài)的商場除了(le)少數店(diàn)鋪或商場出現(xiàn)短暫停業，大(dà)部分商場及購物中心都照常營業。疫情告一段落後，政府出台一系列對(duì)小(xiǎo)微企業的幫扶及纾困措施，并發放(fàng)了(le)多輪消費券，帶動五月的消費數據趨向好(hǎo)轉。

上(shàng)半年廣州錄得一個購物中心開(kāi)業。該商場位于黃埔區(qū)，商業面積超過三萬平方米。盡管上(shàng)半年廣州供應量較少，且新商場開(kāi)業率理(lǐ)想，但(dàn)空(kōng)置率仍然比2021年末上(shàng)升0.5個百分點，至第二季度末的9.0%。空(kōng)置率走高(gāo)的原因一部分來(lái)自(zì)疫情波動，另一方面，商場在調改過程中，對(duì)主力租戶的調整也(yě)是造成空(kōng)置面積在短時(shí)間内增加的因素。随着空(kōng)置壓力上(shàng)升，全市首層租金(jīn)較去年末下(xià)降0.5%至二季度末的每日每平方米27.7元。

從(cóng)成交來(lái)看(kàn)，2022年上(shàng)半年的餐飲新租表現(xiàn)突出，占全部新租賃成交的42.2%，幾乎能(néng)與零售業态（42.9%）分庭抗禮。此現(xiàn)象主要歸因于部分業主把大(dà)餐飲店(diàn)鋪改爲多家小(xiǎo)餐飲店(diàn)鋪的租戶調整策略，導緻新租餐飲店(diàn)鋪的數量得以增加。另外(wài)，輕食軟飲（占比19.6%）憑借相對(duì)較強的承租力及迎合年輕消費者的裝修風(fēng)格，也(yě)受到(dào)部分業主的青睐。其中，咖啡茶飲品牌M Stand和(hé).jpg較爲活躍，九毛九孵化的慫火鍋，也(yě)開(kāi)始走出天河(hé)區(qū)，擴張至其他(tā)商圈。零售業态方面，首進廣州的國内外(wài)品牌仍然青睐天河(hé)路，包括巴黎世家、Thom Browne、Breitling和(hé)Harmay話(huà)梅等。珠江新城(chéng)則迎來(lái)國際化妝品牌在天河(hé)路以外(wài)的落址。最後，在體驗類業态方面，學科類教育業态出現(xiàn)收縮，而新能(néng)源汽車的展廳則持續快(kuài)速擴張，包括恒馳和(hé)沙龍汽車首店(diàn)開(kāi)張，以及沃爾沃、凱迪拉克和(hé)Smart開(kāi)出新店(diàn)或圍闆。

未來(lái)半年，廣州将有四個項目、約31萬平方米的新增優質商業物業投入市場，其中包括大(dà)悅城(chéng)和(hé)益田首進廣州的輕資産項目。

圖三：2022年上(shàng)半年零售新增供應與淨吸納量表現(xiàn)

圖四：市場租賃需求強度分析

世邦魏理(lǐ)仕中國區(qū)戰略顧問部商業咨詢負責人鐘(zhōng)廉軍表示：“随着城(chéng)市發展重心東移，包括金(jīn)融城(chéng)和(hé)魚珠片區(qū)在内的廣州第二CBD的商業發展機會(huì)顯著增加。宜家家居和(hé)山姆會(huì)員店(diàn)的相繼開(kāi)業，也(yě)增強了(le)片區(qū)對(duì)零售商的吸引力。另外(wài)，金(jīn)融城(chéng)片區(qū)可預見的高(gāo)端社區(qū)氛圍，也(yě)有利于吸引消費力較高(gāo)的群體，及随之而來(lái)的高(gāo)端商業需求。中短期内，第二CBD主要供應将集中在金(jīn)融城(chéng)起步區(qū)，包括君超廣場、交通樞紐商場、金(jīn)融方城(chéng)地下(xià)空(kōng)間和(hé)珠江邊的天德MINI項目。而财富翠島上(shàng)的超高(gāo)層建築根據規劃也(yě)将擁有相當大(dà)的商業面積。廣州其實并不缺少商場供應，包括金(jīn)融城(chéng)起步區(qū)等布局較爲集中的商業項目，如果能(néng)夠運營得當，将有望成爲廣州東部未來(lái)極受矚目的商圈。”

倉儲物流市場：核心區(qū)可租面積增加

2022年上(shàng)半年，廣州共錄得39宗、共117萬平方米的工(gōng)業土地出讓，錄得的成交面積同比下(xià)降44%。其中，黃埔、增城(chéng)和(hé)南沙錄得最多工(gōng)業用(yòng)地出讓。另外(wài)，上(shàng)半年共有六宗出讓工(gōng)業地塊的使用(yòng)年限不足50年，占比爲15.4%。

從(cóng)物流市場來(lái)看(kàn)，上(shàng)半年黃埔區(qū)北部新增一個非保稅項目，爲市場帶來(lái)共四萬平方米的高(gāo)标倉儲面積。聚焦吸納表現(xiàn)，受到(dào)疫情對(duì)零售的影響，1月至5月廣州社會(huì)消費品零售總額同比下(xià)降0.3%，抑制零售商擴張，令新租放(fàng)緩。除此以外(wài)，上(shàng)半年幾宗大(dà)面積租戶出于租約到(dào)期等原因，令廣州倉儲核心區(qū)域的空(kōng)置率有所上(shàng)升，推升全市空(kōng)置水(shuǐ)平至8.8%，較2021年末上(shàng)升了(le)4.8個百分點。行業方面，制造業、跨境電商和(hé)第三方物流在廣州及周邊城(chéng)市都錄得成交。比如某跨境電商将在位于廣州北部的清遠定制租賃一個大(dà)型倉儲園區(qū)。

2021年旺盛的吸納表現(xiàn)帶來(lái)的租金(jīn)上(shàng)漲延續至2022年，全市上(shàng)半年錄得4.5%的漲幅至第二季度末的每月每平方米40.1元。但(dàn)就區(qū)域而言，租金(jīn)表現(xiàn)仍有分化：臨近市區(qū)的非保稅物業租金(jīn)更爲堅挺；而北部供應量較大(dà)的保稅闆塊，租賃條件有所松動。

未來(lái)半年，廣州将有約98萬平方米的新增高(gāo)标物流倉庫投入使用(yòng)，其中53%的面積位于南沙，以非保稅倉爲主，餘下(xià)的面積位于廣州北部的白(bái)雲和(hé)花(huā)都，其中27萬平方米是保稅面積。預料供應的快(kuài)速增加，将帶動空(kōng)置率進一步上(shàng)行。

圖五：倉儲物流新增供應與淨吸納量表現(xiàn)