信息來(lái)源：廣州中原地産研究部

2022年1-6月，廣州累計(jì)成交新房39618宗，同比下(xià)跌35%，近5年中排名第三，低(dī)于2019、2021年同期水(shuǐ)平。雖然高(gāo)層表态支持剛需置業，2022年房貸環境趨松，但(dàn)由于廣州未有實質性出台樓市松綁措施，因此整體市場仍處于2021年政策消化期。

市場較大(dà)占比的“剛需客”購房信心仍處于重建階段。從(cóng)目前廣州部分推新項目去化情況來(lái)看(kàn)，整體成交表現(xiàn)仍有較大(dà)上(shàng)升空(kōng)間。尤其增城(chéng)、南沙、花(huā)都、從(cóng)化等外(wài)圍區(qū)域剛需盤，部分樓盤來(lái)訪去化數據不理(lǐ)想，可見在經濟下(xià)行壓力加劇(jù)的環境下(xià)，買家信心仍處于重建階段。

其中，海珠、黃埔兩區(qū)價格同比分别爲33%、22%，爲增幅較大(dà)的兩個區(qū)域。

特征一：1-6月呈現(xiàn)“L”型走勢，6月唯一超過去年同期
從(cóng)每月情況來(lái)看(kàn)，2022年上(shàng)半年一手市場走勢可分爲3個階段，分别爲1月，2-5月， 6月。 
第一階段1月，得益于2021年11、12月房企打折促銷，帶動了(le)一波成交。2021年觀望買家加快(kuài)入市步伐，優質項目輪番開(kāi)盤、加推。如供應體量較大(dà)的珠江花(huā)城(chéng)、保利天彙、亞運城(chéng)、星彙城(chéng)等項目均爲2021年12月以來(lái)有大(dà)規模推售的優質物業；加上(shàng)房貸審批速度加快(kuài)，LPR下(xià)調，買家購置需求被激發。
第二階段爲2-5月，2021年壓抑的購房需求在1月得到(dào)釋放(fàng)；2-5月廣州客觀上(shàng)遭遇了(le)疫情反複帶來(lái)的影響，此外(wài)經濟大(dà)環境變化導緻部分剛需買家暫緩購房計(jì)劃；

       除市場信心原因以外(wài)，今年2-5月其中一個顯著特征爲買家回流優質二手；根據中原成交顯示，上(shàng)半年東風(fēng)東、華景、天河(hé)公園、華南等優質闆塊二手房成交熱度明(míng)顯提高(gāo)；
部分買家由于擔心新房開(kāi)發商“爆雷”，轉投至二手市場，帶動逐漸回暖；廣州二手住宅3月更是創下(xià)了(le)超8千宗的年内最高(gāo)位，這(zhè)一定程度分化了(le)一手成交。
第三階段爲6月，廣州新房網簽7776宗，環比增加26%，比去年同期成交增加10%。
爲2022年上(shàng)半年唯一成交量超過去年同期的月份；
同時(shí)六月成交超過傳統旺季“紅(hóng)五月”亦是近年少見的現(xiàn)象，說明(míng)廣州市場正逐步走出2021年調控政策消化期；
中心區(qū)改善型置業+外(wài)圍區(qū)“窪地價”項目正逐步将廣州市場帶出“陰霾”，開(kāi)發商推
貨、客戶态度比2-5月變得積極。
特征二：上(shàng)半年供貨36434套保持高(gāo)位，黃埔、荔灣迎來(lái)“新貨潮”
上(shàng)半年黃埔、天河(hé)、荔灣三區(qū)供應同比增加。

其中黃埔主要得益于近年舊改推進轉化新房，中央城(chéng)、城(chéng)光、富頤華庭三個典型項目緩解了(le)各自(zì)闆塊“供不應求”情況；

 ▲2022年上(shàng)半年1-6月廣州新房供應走勢（單位：套）

      另外(wài)荔灣“多點開(kāi)花(huā)”，除廣鋼以外(wài)，廣船(chuán)、花(huā)地灣、鶴洞等闆塊均有新貨供應。

       ▲上(shàng)半年熱點區(qū)域供應表現(xiàn)分析

特征三：整體去化率低(dī)迷，僅個别“網紅(hóng)盤”突圍而出
根據我部監控數據顯示，2022年上(shàng)半年廣州累計(jì)有112個（次）項目開(kāi)盤/加推；總推售貨量爲14852套，首日去化成交4533套，平均去化率爲31%，對(duì)比去年同期呈現(xiàn)出相對(duì)低(dī)迷狀态。

 ▲2021年至今廣州新房推售首日去化情況 

     從(cóng)實際推盤情況來(lái)看(kàn)，今年總推售量比去年同期（14270套）多； 尤其增城(chéng)、南沙、花(huā)都等區(qū)庫存量較大(dà)，樓盤之間促銷“内卷”嚴重；

▲近一年庫存及消化周期變動

     因此在成交下(xià)行壓力加大(dà)的情況下(xià)，意向買家花(huā)費更多時(shí)間用(yòng)于選擇、對(duì)比，導緻整體去化表現(xiàn)不理(lǐ)想。

           ▲2022年H1部分熱點區(qū)首日去化情況成功“突圍”網紅(hóng)盤分析