2018年1月11日，戴德梁行對(duì)2017年第四季度暨全年的廣州房地産市場表現(xiàn)進行了(le)全方位、深層次的解讀，并對(duì)廣州市場接下(xià)來(lái)的走向進行了(le)預判和(hé)展望。

　　對(duì)行業來(lái)說，2017是迎接變化、突出重圍的一年。這(zhè)一年，廣州經曆了(le)“史上(shàng)最瘋追漲而又最嚴調控”，調控政策密集發布，房地産市場從(cóng)此前的高(gāo)歌猛進走向收窄态勢，租購同權、發展租賃市場等政策開(kāi)啓了(le)新視(shì)角。回顧過去一年，廣州住宅、土地、商業地産市場異彩紛呈。

　　住宅市場：最嚴調控下(xià)成交全線下(xià)滑 差别化調控将逐步建立

　　2017年，房地産政策堅持“房住不炒”基調，政府嚴從(cóng)供求兩端調控。2017年，廣州一手商品住宅供應面積814.6萬平方米，比2016年減少18.1%；成交面積錄得976.8萬平方米，與2016年相比下(xià)跌31.0%。最嚴限購令下(xià)，住宅市場供需急跌，價格升幅受到(dào)抑制。全年銷售均價16,489元，較2016年降低(dī)0.8%。

　　分區(qū)域來(lái)看(kàn)，2017年外(wài)圍區(qū)域繼續成爲住宅新增供應的主力。2017年中心城(chéng)區(qū)新增供應面積同比下(xià)降38.9%，外(wài)圍區(qū)域新增供應面積較2016年減少15.8%。成交方面，受到(dào)供需兩側結構性影響，中心城(chéng)區(qū)成交面積進一步回落，外(wài)圍區(qū)域繼續成爲成交主力。中心城(chéng)區(qū)全年成交面積占全市成交總面積的9.5%，與2016年相比下(xià)降8.3個百分點，其中越秀、荔灣和(hé)白(bái)雲成交萎縮明(míng)顯，同比降幅均在70%左右。增城(chéng)區(qū)繼續成爲成交大(dà)戶，全年成交面積占全市成交總面積的28.6%，占比較去年提高(gāo)4.1個百分點。至2017年末，廣州全市可售庫存744.4萬平方米，去化周期10.9個月，較去年同期延長5.2個月，總體維持在健康水(shuǐ)平。

　　受調控影響，一手住宅市場成交萎縮，部分購房需求外(wài)溢至存量房市場。2017年1-10月，中心城(chéng)區(qū)二手住宅成交量在住宅成交總量中占比超八成，主城(chéng)區(qū)步入存量房時(shí)代。受成交區(qū)域分布的影響，二手房均價穩步超越一手房均價。

　　展望2018年，戴德梁行認爲，短期調控與長效機制将深入并行，調控基調将繼續維持目前水(shuǐ)平，差别化調控将逐步建立完善。在各項政策疊加下(xià)，觀望情緒在供需兩側持續，預計(jì)成交總量和(hé)成交均價将繼續承壓。短期來(lái)看(kàn)，盡管調控從(cóng)嚴，然而居民購房觀念仍未轉換，且租賃住房市場有待完善，購房需求仍然旺盛，供不應求趨勢仍将持續。

　　土地市場：土地成交額創新高(gāo) 土拍(pāi)新規引導市場新動态

　　2017年廣州土地市場表現(xiàn)活躍，随着土地供應規模加大(dà)，土地推出及成交面積迎來(lái)近五年的新高(gāo)峰，共成交199宗、1,086.8萬平方米土地，土地成交面積同比攀升79.6%；成交金(jīn)額創曆史新高(gāo)，同比上(shàng)漲66.2%達1,216.6億元。

　　縱觀全年的廣州土地市場，産業落位政策持續深化，工(gōng)業用(yòng)地繼續主導土地出讓，占整體土地成交面積的62.1%，占比較去年攀升16.3個百分點。住宅用(yòng)地成交面積同比上(shàng)漲6.5%，所占比重由2016年的39.4%降至23.4%。外(wài)圍區(qū)域仍是2017年的土地供應及成交主力，外(wài)圍區(qū)域成交面積占全市的91.2%，比去年同期提高(gāo)1.6個百分點；成交金(jīn)額占全市的76.2%，較2016年高(gāo)出21.0個百分點。增城(chéng)區(qū)土拍(pāi)大(dà)熱，成交面積同比上(shàng)升104.8%至312.4萬平方米，占全市的28.7%。

　　2017年廣州土拍(pāi)新規升級，引導市場出現(xiàn)新的動态。“房住不炒”的中心指導思想、“産城(chéng)融合”的城(chéng)市化理(lǐ)念以及構建“租售并舉”制度等宏觀政策新動态都體現(xiàn)在廣州土拍(pāi)規則的變化上(shàng)。除競地價、配建、自(zì)持及搖号等土拍(pāi)新規外(wài)，定向出讓、定向引資等出讓條件頻現(xiàn)，低(dī)溢價率甚至底價成交成主要趨勢。受此影響，2017年住宅用(yòng)地平均溢價率同比下(xià)降39.5個百分點至12.2%，商辦用(yòng)地平均溢價率同比下(xià)降7.1個百分點至0.3%。

　　參考《廣州市2017年建設用(yòng)地供應計(jì)劃》及《廣州市2017-2021住宅用(yòng)地供應計(jì)劃》，2017年廣州住宅用(yòng)地實際推出面積低(dī)于計(jì)劃，未來(lái)住宅用(yòng)地供應或将繼續加大(dà)。同時(shí)，根據國土局規劃，2017-2021租賃住房用(yòng)地供應将占住宅用(yòng)地供應的25.8%，且優先安排租賃住房用(yòng)地。戴德梁行預測，在土地市場供給側改革持續深化的大(dà)背景下(xià)，随着廣州招商引資力度的加大(dà)，以及産業規劃的不斷完善，土地出讓條件将更爲嚴苛，引入總部型企業、高(gāo)新技術産業等出讓條件将成爲常态。

　　甲級寫字樓市場：需求堅挺助推吸納 “一江三帶”格局漸成

　　2017年前三季度，廣州經濟運行表現(xiàn)平穩，實現(xiàn)地區(qū)生産總值15,509.1億元，同比增長7.3%，增速較上(shàng)半年回落0.6個百分點；第三産業增加值同比增長9.0%，增速較1-6月下(xià)降0.5個百分點。四季度，金(jīn)融、TMT、專業服務等行業仍然是廣州優質辦公空(kōng)間的吸納主力。

　　2017年的廣州甲級寫字樓處于短暫的供應回落期，全市四大(dà)核心商務區(qū)合計(jì)新增供應面積約16.5萬平方米，推升年末甲級寫字樓存量攀升至484.9萬平方米。有限的供應爲市場提供了(le)消化庫存和(hé)優化市場結構的良好(hǎo)時(shí)機，全年淨吸納量錄得44.7萬平方米，推動年末空(kōng)置率同比下(xià)降6.3百分點。年内有限的新增供應和(hé)活躍的吸納表現(xiàn)推動2017年的寫字樓租賃業務步入業主方市場，寫字樓業主被賦予了(le)更強的議(yì)價能(néng)力，并借此時(shí)機進行積極去化和(hé)租戶優化工(gōng)作(zuò)。

　　活躍的市場需求及有限的供應推動平均租金(jīn)穩步上(shàng)揚。至2017年末，廣州核心商圈甲級寫字樓市場平均租金(jīn)錄得每平方米每月181.3元，較2016年末上(shàng)升7.4%。珠江新城(chéng)的平均租金(jīn)繼續引領全市，年末錄得每平方米每月195.2元，同比上(shàng)升8.6%；處于快(kuài)速成長期的琶洲商務區(qū)年末平均租金(jīn)同比攀升15.4%。

　　2017年，TMT、專業服務和(hé)金(jīn)融類行業成爲廣州優質辦公空(kōng)間的吸納主力，但(dàn)金(jīn)融類占比較2016略微下(xià)降。内資企業主導市場擴張，占比較2016繼續擴大(dà)。各大(dà)商務區(qū)中，珠江新城(chéng)繼續成爲企業搬遷擴張的首選區(qū)域，琶洲闆塊則繼續加快(kuài)吸納速度。

　　其中，琶洲片區(qū)依舊表現(xiàn)搶眼，憑借高(gāo)性價比的租金(jīn)水(shuǐ)平，琶洲商務區(qū)本季度淨吸納量占到(dào)全市淨吸納量的43.2%。随着珠江新城(chéng)發展格局的逐步穩定，新增供應逐步進入尾聲，琶洲、金(jīn)融城(chéng)接棒，“一江三帶”商務區(qū)格局将逐步形成。

　　展望未來(lái)，2018年，預計(jì)将有約64.2萬平方米的新增供應進入市場，全部位于珠江新城(chéng)和(hé)琶洲商務區(qū)。随着珠江新城(chéng)新增供應逐步進入尾聲，琶洲、金(jīn)融城(chéng)接棒，“一江三帶”商務區(qū)格局将逐步形成。考慮到(dào)核心商務區(qū)空(kōng)置率的進一步降低(dī)、政府積極的招商引資和(hé)産業發展策略，以及廣州新興商務闆塊建設的快(kuài)速推進，戴德梁行預計(jì)，市場需求仍将繼續保持活躍，2018年廣州甲級寫字樓市場空(kōng)置率将保持平穩，租金(jīn)則将獲得穩健的上(shàng)漲空(kōng)間。

　　優質零售市場：市場變革向縱深挺進 布局延伸外(wài)圍城(chéng)區(qū)

　　2017年前三季度，廣州實現(xiàn)社會(huì)消費品零售總額6,888.9億元，增長8.4%，增速較上(shàng)年同期下(xià)降0.2個百分點。與其他(tā)一線城(chéng)市一樣，廣州社會(huì)消費品零售總額增速低(dī)于全國平均。限額以上(shàng)網上(shàng)商店(diàn)零售額增速放(fàng)緩錄得17.6%，實體零售逐步回暖。

　　2017全年廣州零售市場迎來(lái)四個優質商業項目的開(kāi)業，爲全市主城(chéng)區(qū)優質商業帶來(lái)約30.9萬平方米的新增供應，年末全市核心商圈優質商業存量推升至258.7萬平方米。租金(jīn)方面，得益于積極的業态升級調整，廣州核心商圈優質購物中心首層平均租金(jīn)錄得每月每平方米824元，環比增長1.9%。

　　回顧2017年的廣州零售市場，位于核心區(qū)域的各大(dà)購物中心的品牌、業态調整及物業升級的工(gōng)作(zuò)仍在持續。在消費升級的大(dà)背景下(xià)，購物中心的休閑娛樂及社交功能(néng)正不斷強化，諸如兒童業态、休閑娛樂業态、特色餐飲及主題式體驗業态在其中所占的比例日益增加。未來(lái)大(dà)量新增供應下(xià)市場競争将日趨激烈，現(xiàn)有優質商業将加快(kuài)業态升級和(hé)品牌調整的步伐，深耕體驗消費，凸顯品牌個性，以保持項目的競争力。随着廣州零售市場的不斷發展，零售市場版圖正逐步從(cóng)核心商圈向外(wài)圍拓展，依托交通樞紐、居住人口、上(shàng)午活動而聚集的新興商圈已初具規模。

　　未來(lái)一年内廣州零售市場将迎來(lái)約54.1萬平方米的優質零售面積，其中包括備受關注的高(gāo)端購物藝術中心K11。展望未來(lái)，戴德梁行預計(jì)，随着城(chéng)市化進程的不斷推進以及優質商業項目的運營調整，廣州優質零售面積将加快(kuài)吸納，租金(jīn)水(shuǐ)平逐步趨于穩定。