過去一年，廣州經濟發展平穩向好(hǎo)，地區(qū)總産值突破2萬億元，同比增長7.0%。另據統計(jì)，廣州去年第三産業增加值同比增長了(le)8.2%，對(duì)經濟增長的貢獻率達79.3%。整體經濟形勢給力也(yě)爲今年廣州房地産市場營造了(le)良好(hǎo)的發展環境。

今年以來(lái)，廣州辦公物業、寫字樓市場需求保持旺盛，租賃成交活躍，根據最新發布甲級寫字樓市場數據，一季度空(kōng)置率環比下(xià)降至5.1%，而與此同時(shí)，核心商務區(qū)甲級寫字樓的平均租金(jīn)環比上(shàng)漲3.9%，達到(dào)每月188.6元/平方米的水(shuǐ)平。

空(kōng)置率降低(dī)推動租金(jīn)上(shàng)漲

最新發布的《2018年一季度寫字樓市場速遞（廣州）》顯示，由于今年一季度廣州甲級寫字樓市場沒有新建項目交付，因此新增供應爲零，但(dàn)供給收縮的同時(shí)，需求并未減少，而是繼續保持了(le)旺盛的勢頭。

根據統計(jì)，截至今年一季度末，廣州全市甲級寫字樓淨吸納量爲7.7萬平方米，甲級寫字樓存量爲457.0萬平方米，空(kōng)置率爲5.1%，環比也(yě)下(xià)降了(le)1.7個百分點。值得注意的是，這(zhè)已經是寫字樓空(kōng)置率連續6個季度下(xià)降。曆史數據顯示，2015年至2016年時(shí)，廣州甲級寫字樓市場空(kōng)置率曾連續多個季度攀升，并于2016年第三季度達到(dào)頂峰值，此後空(kōng)置率便開(kāi)始持續降低(dī)，如今的空(kōng)置率水(shuǐ)平已是近五年來(lái)的最低(dī)值。

事(shì)實上(shàng)，在無新增供應的背景下(xià)，廣州各個核心商務區(qū)域的寫字樓空(kōng)置率都有不同程度的降低(dī)。其中珠江新城(chéng)一季度淨吸納量爲3.6萬平方米，空(kōng)置率爲4.9%，環比下(xià)降1.3個百分點，琶洲商務區(qū)寫字樓空(kōng)置率相對(duì)較高(gāo)，爲12.6%，但(dàn)環比直接下(xià)降了(le)6.6個百分點，去化速度領先。而越秀和(hé)體育中心兩大(dà)傳統商務區(qū)的空(kōng)置率也(yě)在回落，其中越秀商務區(qū)的空(kōng)置率隻有1.5%，體育中心也(yě)僅有2.6%。

空(kōng)置率的高(gāo)低(dī)會(huì)對(duì)寫字樓租金(jīn)水(shuǐ)平産生影響，結合一季度寫字樓存量情況，戴德梁行分析認爲，有限的空(kōng)置面積賦予寫字樓業主更強的議(yì)價能(néng)力。事(shì)實上(shàng)，從(cóng)2016年第四季度開(kāi)始，廣州甲級寫字樓租金(jīn)也(yě)進入一個上(shàng)漲周期。今年一季度，全市核心商務區(qū)甲級寫字樓每月188.6元/平方米的平均水(shuǐ)平，環比上(shàng)漲了(le)3.9%，這(zhè)也(yě)是近五年來(lái)的最高(gāo)值。

在各大(dà)核心商務區(qū)中，珠江新城(chéng)因其商務氛圍成熟，高(gāo)端企業聚集産生總部效應，故而寫字樓租金(jīn)水(shuǐ)平最高(gāo)，達到(dào)每月205.7元/平方米，首次突破200元，環比上(shàng)升4.4%。體育中心的寫字樓租金(jīn)與全市平均水(shuǐ)平最接近，爲每月181.2元/平方米，環比上(shàng)升2.1%。琶洲寫字樓今年一季度平均租金(jīn)爲每月135.4元/平方米，環比上(shàng)漲4.9%，并超過了(le)越秀，後者一季度上(shàng)漲1.4%，達到(dào)每月135.4元/平方米。

供應缺位，需求旺盛或将延續

從(cóng)統計(jì)來(lái)看(kàn)，今年一季度，金(jīn)融保險、專業服務及TMT仍然是廣州甲級寫字樓市場的吸納主力。與此同時(shí)，新興辦公模式穩步發展，爲市場帶來(lái)多元化的需求。

具體成交方面，一季度升龍集團、玉山銀行廣州分行都選擇在珠江新城(chéng)凱華國際中心租賃辦公，供通雲供應鏈有限公司則升級搬遷至合景國際金(jīn)融廣場。而在琶洲，恒大(dà)集團下(xià)屬企業升級搬遷至琶洲貿易中心，4K花(huā)園選擇在廣州國際媒體港西港租下(xià)辦公場所。

有分析認爲，在粵港澳大(dà)灣區(qū)等系列政策利好(hǎo)的助推下(xià)，廣州的城(chéng)市價值得以不斷提升，帶動寫字樓市場需求繼續保持活躍。

但(dàn)從(cóng)整體供應情況來(lái)看(kàn)，今年廣州寫字樓新增供應并不多，新增供應的缺位将延續到(dào)今年第二季度，因此戴德梁行預計(jì)，二季度廣州甲級寫字樓市場新增供應将繼續缺位，全年約44.7萬平方米的新增辦公面積預計(jì)都将于下(xià)半年入市。在供應缺乏且市場需求旺盛的條件下(xià)，寫字樓平均租金(jīn)仍有上(shàng)升空(kōng)間，而市場空(kōng)置面積将會(huì)被進一步消化。

數據顯示，今年預計(jì)交付使用(yòng)的寫字樓項目有3個，其中兩個在琶洲，分别是國際媒體港東港和(hé)保利琶洲灣天幕廣場，兩個項目分别将帶來(lái)4.75萬平方米和(hé)12萬平方米的新增寫字樓供應面積，剩下(xià)一個将于今年交付的項目是位于珠江新城(chéng)的廣發證券大(dà)廈，預計(jì)将提供10.68萬平方米的新增供應面積。而到(dào)了(le)2019年，金(jīn)融城(chéng)的平安金(jīn)融大(dà)廈、琶洲的阿裏華南運營中心也(yě)将投入使用(yòng)。