4月25日下(xià)午，中國證監會(huì)、住房城(chéng)鄉(xiāng)建設部聯合印發《關于推進住房租賃資産證券化相關工(gōng)作(zuò)的通知(zhī)》（下(xià)稱《通知(zhī)》），對(duì)開(kāi)展住房租賃資産證券化的基本條件、政策優先支持領域、資産證券化開(kāi)展程序以及資産價值評估方法等作(zuò)出明(míng)确，并将在審核領域設立“綠色通道(dào)”。

該文(wén)件是國務院提出加快(kuài)發展住房租賃市場之後，兩部委聯合下(xià)發的第一個落地文(wén)件，此前市場已經試點發行了(le)多單住房租賃類資産證券化産品，這(zhè)次發文(wén)是對(duì)前期試點情況的規範，并且通過文(wén)件對(duì)相關程序的标準予以明(míng)确。

“住房租賃市場對(duì)宏觀經濟和(hé)居民投資都有重要意義，這(zhè)次文(wén)件的出台給出了(le)更多具體的方向，”金(jīn)融四十人論壇高(gāo)級研究員張斌表示，目前實踐當中尚需解決的問題還包括公募參與和(hé)稅制改革的問題，如果政策在這(zhè)兩部分能(néng)夠取得實質性進展，将會(huì)真正推動市場的形成和(hé)發展。

1．概述

爲貫徹落實黨的十九大(dà)精神和(hé)中央經濟工(gōng)作(zuò)會(huì)議(yì)提出的關于加快(kuài)建立多主體供給、多渠道(dào)保障、租購并舉的住房制度要求，完善發展住房租賃市場配套政策，近日中國證監會(huì)、住房城(chéng)鄉(xiāng)建設部在總結前期工(gōng)作(zuò)的基礎上(shàng)，聯合發布了(le)《關于推進住房租賃資産證券化相關工(gōng)作(zuò)的通知(zhī)》（以下(xià)簡稱《通知(zhī)》）。推進住房租賃資産證券化，将有助于盤活住房租賃存量資産，提高(gāo)資金(jīn)使用(yòng)效率，促進住房租賃市場發展。

《通知(zhī)》明(míng)确了(le)開(kāi)展住房租賃資産證券化的基本條件。主要包括物業已建成并權屬清晰，工(gōng)程建設質量及安全标準符合相關要求，已按規定辦理(lǐ)住房租賃登記備案相關手續；物業正常運營且産生持續、穩定的現(xiàn)金(jīn)流；原始權益人公司治理(lǐ)健全且最近兩年無重大(dà)違法違規行爲等。

《通知(zhī)》明(míng)确了(le)優先和(hé)重點支持領域。明(míng)确優先支持大(dà)中型城(chéng)市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域和(hé)利用(yòng)集體建設用(yòng)地建設租賃住房試點城(chéng)市的住房租賃項目開(kāi)展資産證券化。

《通知(zhī)》完善了(le)住房租賃資産證券化的工(gōng)作(zuò)程序。鼓勵住房租賃企業結合自(zì)身運營現(xiàn)狀和(hé)财務需求，開(kāi)展資産證券化，明(míng)确了(le)住房租賃資産證券化申請(qǐng)、受理(lǐ)、審核、發行的程序，并對(duì)開(kāi)展住房租賃證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等程序進行優化，建立綠色通道(dào)，提高(gāo)工(gōng)作(zuò)效率。

《通知(zhī)》明(míng)确提出加強住房租賃資産證券化的監督管理(lǐ)。在建立健全業務合規、風(fēng)控與管理(lǐ)體系，建立健全自(zì)律監管體系，合理(lǐ)評估住房租賃資産價值，強化中介機構和(hé)發起人責任等方面，提出了(le)明(míng)确要求。

《通知(zhī)》提出要營造良好(hǎo)政策環境，培育多元化的投資主體，鼓勵專業化機構化的建設或運營機構，建立健全監管協作(zuò)機制，支持開(kāi)展住房租賃資産證券化。

2．劃定優先支持區(qū)域

黨的十九大(dà)和(hé)中央經濟工(gōng)作(zuò)會(huì)議(yì)明(míng)确提出，要建立多主體供給、多渠道(dào)保障、租購并舉的住房制度，此前國務院、住建部也(yě)專門(mén)下(xià)發文(wén)件提出發展要求。

2016年6月3日，國務院辦公廳下(xià)發39号文(wén)件，即《國務院辦公廳關于加快(kuài)培育和(hé)發展住房租賃市場的若幹意見》，提出要以建立購租并舉的住房制度爲主要方向，健全以市場配置爲主、政府提供基本保障的住房租賃體系。2017年7月18日，住建部下(xià)發《關于在人口淨流入的大(dà)中城(chéng)市加快(kuài)發展住房租賃市場的通知(zhī)》（建房[2017]153号），提出要多措并舉，加快(kuài)發展住房租賃市場。

根據前述政策要求，證監會(huì)與住建部聯合發文(wén)，推動政策的具體落地。在監管層看(kàn)來(lái)，住房租賃資産證券化可以從(cóng)三大(dà)領域發揮積極作(zuò)用(yòng)。宏觀方面，預期将有助于盤活住房租賃存量資産，引導社會(huì)資金(jīn)參與住房租賃市場建設；企業方面，有利于降低(dī)住房租賃企業的杠杆率，促進形成金(jīn)融和(hé)房地産的良性循環；投資者方面，可以豐富資本市場的産品供給，提供中等風(fēng)險、中等收益的投資品種。

根據《通知(zhī)》，開(kāi)展住房租賃資産證券化需要滿足至少三項條件，一是物業已建成并權屬清晰，工(gōng)程建設質量及安全标準符合相關要求，已按規定辦理(lǐ)住房租賃登記備案相關手續；二是物業正常運營且産生持續、穩定的現(xiàn)金(jīn)流；三是原始權益人公司治理(lǐ)完善且最近兩年無重大(dà)違法違規行爲。

滿足上(shàng)述基礎條件之後，政策将優先支持兩大(dà)類項目，一是大(dà)中城(chéng)市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域的住房租賃項目，二是利用(yòng)集體建設用(yòng)地建設租賃住房試點城(chéng)市的住房租賃項目。

政策鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開(kāi)展資産證券化。主體方面，支持住房租賃企業建設和(hé)運營租賃住房，并通過資産證券化方式盤活資産；資産方面，支持将限制的商業辦公用(yòng)房等，改建爲租賃住房，并開(kāi)展資産證券化融資；項目方面，優先支持項目運營良好(hǎo)的發起人（原始權益人）開(kāi)展住房租賃資産證券化。

3．雙綠色通道(dào)

爲了(le)推動住房租賃資産證券化快(kuài)速落地，提高(gāo)各環節工(gōng)作(zuò)效率，住建部門(mén)和(hé)證監系統，将分别在審核環節設立“綠色通道(dào)”，提供支持。

在支持措施方面，《通知(zhī)》提出，住房租賃企業可結合自(zì)身運營現(xiàn)狀和(hé)财務需求，自(zì)主開(kāi)展住房租賃資産證券化，配合接受中介機構盡職調查，提供相關材料，協助開(kāi)展資産證券化方案設計(jì)和(hé)物業估值等工(gōng)作(zuò)，并向證券交易場所提交發行申請(qǐng)。

優化驗收、備案、交易等程序方面，政策要求各地住房建設管理(lǐ)部門(mén)，對(duì)開(kāi)展住房租賃資産證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等事(shì)項，設立“綠色通道(dào)”。對(duì)于在租賃住房用(yòng)地上(shàng)建設的房屋，允許轉讓或抵押給資産支持專項計(jì)劃等特殊目的載體，用(yòng)于開(kāi)展資産證券化。

優化審核程序方面，證監會(huì)要求各地證券交易所和(hé)中國證券投資基金(jīn)業協會(huì)，根據資産證券化業務規定，對(duì)申報(bào)的住房租賃資産證券項目進行審核、備案和(hé)監管，并研究建立受理(lǐ)、審核和(hé)備案的“綠色通道(dào)”，專人專崗負責，以提高(gāo)審核、發行、備案和(hé)挂牌的工(gōng)作(zuò)效率。

4．收益法估值

住房市場關系國計(jì)民生，如何能(néng)夠真正實現(xiàn)增加住房供給，滿足更多住房需求，推進形成“房住不炒”，發展住房租賃市場的同時(shí)，還必須輔之以全面的監管措施。

根據《通知(zhī)》，證監會(huì)和(hé)住建部将推動建立健全合規、風(fēng)控與管理(lǐ)體系，指導相關單位完善自(zì)律規則及負面清單，建立風(fēng)險監測、違約處置、信息披露和(hé)存續期管理(lǐ)的制度規則，并引導相關主體合理(lǐ)設計(jì)交易結構，做好(hǎo)風(fēng)險隔離。同時(shí)，兩部委還将研究探索設立專業的住房租賃資産證券化增信機構。

中國證券業協會(huì)、基金(jīn)業協會(huì)、中國房地産估價師與房地産經紀人學會(huì)，将根據要求，配合搭建住房租賃資産證券化自(zì)律監管協作(zuò)平台，研究推動将住房租賃證券化項目運行表現(xiàn)，納入住房租賃企業信用(yòng)評價體系考核指标，對(duì)嚴重失信主體，将采取聯合懲戒措施。

住房租賃資産證券化另一個核心問題是資産估值。《通知(zhī)》明(míng)确提出要以收益法，來(lái)合理(lǐ)評估住房租賃資産價值，是爲了(le)避免用(yòng)市價法等方式做出的明(míng)顯偏高(gāo)的評估結果。

根據《通知(zhī)》，房地産評估機構對(duì)底層不動産物業進行評估時(shí)，應以“收益法”作(zuò)爲最主要的評估方法。承擔估值職能(néng)的機構，需要在住建部備案，且專業能(néng)力強、聲譽良好(hǎo)。資産支持證券存續期間，房地産評估機構需要按照規定或約定進行定期或不定期評估，發生收購或處置資産等重大(dà)事(shì)項的，需要重新評估。

另外(wài)，資産證券化管理(lǐ)人、房地産估價機構、評級機構等中介機構，需要對(duì)交易主體和(hé)基礎資産進行全面的盡職調查，确保符合政策和(hé)監管要求，發起人（原始受益人）需要履行約定的基礎資産移交與隔離、現(xiàn)金(jīn)流歸集、信息披露、提供增信措施等相關義務，并配合中介機構做好(hǎo)盡職調查。

5．打通REITs最後一公裏

《通知(zhī)》還明(míng)确提出，要重點支持住房租賃企業發行以其持有不動産物業作(zuò)爲底層資産的權益類資産證券化産品，推動多類型具有債權性質的資産證券化産品，試點發行房地産投資信托基金(jīn)（REITs）。

住房租賃資産證券化目前有多種試點類型，據國泰君安研報(bào)統計(jì)，2017年已經獲批的包括私募抵押型及類 REITs（不動産信托投資基金(jīn)）、CMBS（商業房地産抵押貸款支持證券）、 ABN （資産支持票據）等已達 500 億。但(dàn)是，這(zhè)些(xiē)資産證券化産品當中，私募抵押型 REITs 和(hé)類 REITs仍是主流，且債權性質 REITs 居多。

根據國際經驗，未來(lái)與國際接軌發展标準公募ABS、股權性質 REITs是發展趨勢，企業也(yě)将會(huì)從(cóng)現(xiàn)階段的融資需求轉變到(dào)未來(lái)的資管模式。

“權益類資産證券化産品，才能(néng)真正實現(xiàn)投資者的風(fēng)險共擔，讓中介成爲純粹的中介，金(jīn)融機構隻提供服務，不承擔風(fēng)險，風(fēng)險和(hé)收益都在投資者。”張斌認爲，權益型公募REITS，不僅可以爲居民提供一種長期性投資産品，參與房地産市場投資，還可以解決企業的融資問題，提高(gāo)現(xiàn)金(jīn)流、降低(dī)财務風(fēng)險，提升住房服務，同時(shí)又有助于化解金(jīn)融風(fēng)險，是一舉多得的創新。但(dàn)是，還需要盡快(kuài)解決稅收安排和(hé)公募開(kāi)放(fàng)這(zhè)兩大(dà)問題。

“股權性質的資産證券化，會(huì)涉及到(dào)所有權的變更，就會(huì)涉及到(dào)底層資産在房地産企業、開(kāi)發商、中介機構、投資者等多個主體之間的交易和(hé)轉讓，如果交易環節稅收太貴，大(dà)家就不願意參與交易，市場就很(hěn)難發展起來(lái)。”張斌認爲，後續應盡快(kuài)出台有關稅收減免或遞延安排的政策，解決這(zhè)一障礙。