2017年，我國經濟增長總體平穩，經濟結構不斷優化，服務業對(duì)經濟增長的貢獻持續提升，消費需求仍是經濟增長的主要拉動力，住宿和(hé)餐飲業、批發和(hé)零售業發展勢頭良好(hǎo)，均爲商業地産（專題閱讀）的發展奠定了(le)良好(hǎo)的基礎。全年商業地産銷售面積依然保持較高(gāo)增速，特别是商業營業用(yòng)房銷售面積增長加速。

随着商業地産從(cóng)增量時(shí)代進入存量時(shí)代，企業一方面積極創新商業模式，豐富業态内涵，提升用(yòng)戶體驗；另一方面積極探索商業資本化道(dào)路，紛紛試水(shuǐ)商業地産資産證券化，旨在打通商業地産和(hé)資本之間的橋梁。

一、全國商辦市場整體表現(xiàn)

（1）商業地産投資增速收窄、新開(kāi)工(gōng)降幅擴大(dà)，銷售面積增幅顯著

從(cóng)供應端來(lái)看(kàn)，商業地産開(kāi)發投資同比增速放(fàng)緩，新開(kāi)工(gōng)降幅明(míng)顯擴大(dà)。2017年，全年商業地産開(kāi)發投資額22401億元，同比增長0.1%，增幅較2016年收窄7.4個百分點。商業地産新開(kāi)工(gōng)面積26624萬平方米，同比下(xià)降7.3%，降幅較2016年擴大(dà)6.0個百分點。從(cóng)需求端來(lái)看(kàn)，在房地産市場限購、限貸、限售政策全線升級的背景下(xià)，投資者投資住宅市場受限，且随着城(chéng)鎮居民消費水(shuǐ)平的提高(gāo)、國家大(dà)力推進創業創新等舉措，全年商業地産銷售面積依然可觀。2017年，全國商業地産銷售面積17594萬平方米，同比增長20.2%，增幅與2016年基本持平。

（2）商辦用(yòng)地供需降幅均收窄，二線城(chéng)市成交規模增加        

商辦用(yòng)地供需同比降幅均收窄，樓面均價繼續上(shàng)漲。2017年，全國300城(chéng)商辦用(yòng)地推出規劃建築面積2.7億平方米，同比下(xià)降6.5%；共成交2.2億平方米，同比連續第4年下(xià)降，降幅爲2.8%；成交樓面均價爲2391元/平方米，同比上(shàng)漲18.7%，平均溢價率爲12.8%。各線城(chéng)市來(lái)看(kàn)，2017年，一線城(chéng)市成交規劃建築面積同比下(xià)降10.4%，在各類城(chéng)市中降幅最大(dà)；二線城(chéng)市商辦用(yòng)地成交面積結束了(le)連續3年的同比下(xià)降趨勢，轉爲同比增長10.7%。

二、全國辦公樓市場

全國辦公樓新開(kāi)工(gōng)面積同比降幅小(xiǎo)幅擴大(dà)。近幾年伴随着辦公樓存量的累積，商業地産市場步入調整期。2017年，辦公樓新開(kāi)工(gōng)面積繼續走低(dī)，全年新開(kāi)工(gōng)6140萬平方米，同比連續第3年下(xià)降，降幅爲4.3%，較2016年擴大(dà)2.0個百分點。廣東、江蘇、浙江金(jīn)融、服務、科技等産業發達，企業數量衆多，辦公樓市場需求大(dà)，2017年新開(kāi)工(gōng)規模仍處在上(shàng)升通道(dào)。　

全國辦公樓銷售增速放(fàng)緩，同比增幅收窄7.1個百分點至24.3%。2017年，我國宏觀經濟穩中向好(hǎo)，GDP同比增長6.9%。金(jīn)融、信息技術等行業繼續快(kuài)速發展，全年辦公樓銷售面積爲4756萬平方米，同比增長24.3%，增幅較2016年雖有所收窄，但(dàn)仍處在較高(gāo)水(shuǐ)平。廣東、福建、四川等地銷售面積同比增長超九成，北京、上(shàng)海受政策影響較大(dà)，其中北京辦公樓市場銷售面積同比降幅高(gāo)達73.8%。2017年全國辦公樓開(kāi)工(gōng)銷售比由2016年的1.7降至1.3，爲近十年來(lái)的最低(dī)水(shuǐ)平，在新開(kāi)工(gōng)逐漸放(fàng)緩、銷售保持較高(gāo)增速的情況下(xià)，全國辦公樓市場的供求關系逐漸趨向合理(lǐ)水(shuǐ)平。

三、全國商業營業用(yòng)房市場

全國商業營業用(yòng)房新開(kāi)工(gōng)面積同比降幅擴大(dà)。2017年，全國商業營業用(yòng)房新開(kāi)工(gōng)面積20484萬平方米，低(dī)于2011年水(shuǐ)平，同比下(xià)降8.2%，降幅較2016年擴大(dà)7.3個百分點。四川、河(hé)南、廣東、山東等省份作(zuò)爲我國的人口大(dà)省，商業營業用(yòng)房新開(kāi)工(gōng)規模明(míng)顯高(gāo)于其他(tā)地區(qū)，2017年四川省新開(kāi)工(gōng)面積規模1631萬平方米，居于首位。

全國商業營業用(yòng)房銷售面積穩步增長，同比增幅小(xiǎo)幅擴大(dà)。2017年，全國商業營業用(yòng)房銷售面積爲12838萬平方米，同比連續第五年增長，增幅爲18.7%，較2016年擴大(dà)1.8個百分點。2017年全國商業營業用(yòng)房開(kāi)工(gōng)銷售比爲1.6，爲近十年來(lái)的最低(dī)水(shuǐ)平，也(yě)是近十年首次低(dī)于2，在新開(kāi)工(gōng)逐漸放(fàng)緩、銷售加速的情況下(xià)，全國商業營業用(yòng)房的供求關系逐漸緩和(hé)。

四、2017年商業地産市場熱點

2017年，随着商業地産從(cóng)增量時(shí)代進入存量時(shí)代，企業發展戰略的重點逐漸轉向運營能(néng)力、盈利水(shuǐ)平等方面的提升。

（1）運營模式：探索“社群 ”創新模式，積極打造商業新生态

面對(duì)傳統商業受電商沖擊日趨嚴重、模式同質化等問題，如何打造特色的商業模式成爲衆多企業面臨的最大(dà)挑戰。随着産品不斷創新、消費持續升級，市場上(shàng)逐漸出現(xiàn)了(le)從(cóng)互聯網行業衍生出來(lái)的現(xiàn)代生活概念——社群商業，而針對(duì)社群商業的創新成爲了(le)企業商業發展的探索點。另外(wài)，商業生态系統的打造也(yě)爲破解同質化困局提供了(le)重要思路。

萬科：豐富業态内涵，打造商業新生态

以“知(zhī)識”爲核心，打造融合産研展商爲一體的商業生态系統。爲滿足消費者的需求，未來(lái)的購物中心将不再是簡單的吃喝購物，而是需要通過内容和(hé)場景豐富内涵，來(lái)構築社群粘性。如黃龍萬科中心以“知(zhī)識城(chéng)市”爲核心，彙集“新、集、趣”的knowledge mall，打造全新商業生态理(lǐ)念、全新體驗式業态，以及融合産研展商爲一體的新生代商業。這(zhè)對(duì)于解決商業同質化困局，爲行業探尋新的利潤增長點帶來(lái)新的發展思路。

（2）布局方式：合作(zuò)開(kāi)發優勢互補，并購優質資産，提升市場競争力

1）合作(zuò)并購：強強聯合，最大(dà)化發揮資源優勢

并購優質資産，實現(xiàn)資源整合，提升市場競争力。在存量地産時(shí)代，企業通過一系列的資産運作(zuò)，并購優質資産，實現(xiàn)資源整合，有助于完善其地産布局，提升市場競争力。如7月19日，萬達商業、融創集團以及富力地産在北京簽訂戰略合作(zuò)協議(yì)。萬達将旗下(xià)77個酒店(diàn)及13個文(wén)旅項目91%股權以總金(jīn)額637.5億元進行轉讓。

2）與零售企業合作(zuò)：深化融合商業地産與社區(qū)零售多元化發展

房地産開(kāi)發企業通過打造社區(qū)商業（專題閱讀），推動商業地産與社區(qū)零售多元化發展。1月11日，恒大(dà)集團與物美(měi)集團在廣州簽署戰略合作(zuò)協議(yì)，物美(měi)超市正式簽約入駐北京恒大(dà)城(chéng)市廣場。未來(lái)物美(měi)将進駐恒大(dà)全國的數百個商業項目，共同拓展新型城(chéng)鎮化浪潮中的商業發展模式。

3）與金(jīn)融資本合作(zuò)：借助金(jīn)融資本，持續推動品牌升級

房地産企業借助金(jīn)融資本，推動品牌持續升級。3月29日，世茂集團與喜達屋資本集團合作(zuò)成立合資酒店(diàn)公司，聚焦于國内市場的酒店(diàn)開(kāi)發、品牌運營及資産管理(lǐ)。此次合作(zuò)将融合雙方的優勢和(hé)經驗，實現(xiàn)品牌的重組定位及形象升級，使其更加符合消費者期望與需求，打造成更富有靈動、更具競争力的酒店(diàn)品牌。

（3）金(jīn)融創新：ABS基金(jīn)、社區(qū)商業類REITs等頻現(xiàn)，資産證券化步入快(kuài)車道(dào)

2017年各企業積極探索商業地産金(jīn)融創新，商業地産ABS基金(jīn)、社區(qū)商業類REITs等頻現(xiàn)。1月19日高(gāo)和(hé)資本與江蘇銀行簽署合作(zuò)協議(yì)，共同發起設立國内首支商業地産ABS基金(jīn)。8月30日勒泰集團發行境内首單不依賴主體評級REITs。

10月20日，“中金(jīn)-印力深國投廣場信托受益權資産支持專項計(jì)劃”發起設立，項目發行規模37.9億元。這(zhè)是印力集團作(zuò)爲萬科商業地産平台後第一個資本市場融資項目，其作(zuò)爲萬科商業地産平台，有助于推動萬科實現(xiàn)“城(chéng)市配套服務商”的發展目标。

今年以來(lái)，一系列的商業地産金(jīn)融創新，不僅在數量上(shàng)有了(le)新的突破，在金(jīn)融産品的種類上(shàng)也(yě)獲得了(le)實質性進展，未來(lái)将會(huì)有更多種類金(jīn)融創新方式，來(lái)盤活市場存量資産。

（4）業态變化：共享辦公加速資源整合，新興零售模式引關注

共享辦公：資源整合加速，提升運營服務帶動産品溢價

據科技部數據顯示，全國已有約4300家衆創空(kōng)間，市場競争較爲激烈。從(cóng)市場優秀企業頻繁資本運作(zuò)也(yě)可看(kàn)出，共享辦公行業已經逐步邁入了(le)深度整合以及産業升級的新階段。未來(lái)行業的市場資源、資本、業務等，均開(kāi)始向頭部企業集中。

4月，優客工(gōng)場與洪泰創新空(kōng)間共同宣布，雙方簽署戰略合并框架協議(yì)。9月，優客工(gōng)場和(hé)方糖小(xiǎo)鎮宣布達成戰略合作(zuò)，雙方将互換部分股份并成立新的合資公司，整合國内聯合辦公市場。11月，優客工(gōng)場正式控股專業個人商辦房産全托管家企業碎片空(kōng)間。從(cóng)優客工(gōng)場一系列的資本運作(zuò)可以看(kàn)出，共享辦公行業已逐步邁入深度整合和(hé)産業升級的新階段。

優客工(gōng)場借助自(zì)身服務平台，通過數據将海量的企業需求和(hé)精準的企業畫(huà)像匹配後，爲入駐企業提供更加便捷的服務。同時(shí)優客工(gōng)場打造全新産品線戰略，推出五條新的産品線，并積極上(shàng)線“優鮮集”，實現(xiàn)企業服務與需求在平台中彙聚、碰撞并最終産生交易。一系列的創新升級，有助于推動行業持續創新，不斷增加客戶粘性。

對(duì)于競争越來(lái)越激烈的共享辦公市場，單純的依靠物業租金(jīn)已無法有效構築其行業領先地位。企業可以通過社區(qū)平台的搭建，并輔之優質的運營服務水(shuǐ)平，提升其品牌價值，讓客戶享受空(kōng)間之外(wài)的溢價，增強其客戶粘聚力。

零售創新：試水(shuǐ)新零售，探索零售新模式

2017年作(zuò)爲新零售元年，企業積極将物聯網、互聯網、大(dà)數據等科技融入實體商業之中，面向線上(shàng)線下(xià)全客群，提供全渠道(dào)、全業态、全時(shí)段、多品類、多體驗的新型零售模式。

2月20日，阿裏巴巴集團與百聯集團達成戰略合作(zuò)，共同探索新零售。9月，王府井集團與北京首航國力公司合作(zuò)，這(zhè)是運用(yòng)資本助推、跨界融合、開(kāi)放(fàng)合作(zuò)、專業化運營等方式，實現(xiàn)實體零售企業創新轉型的有益嘗試。12月19日，蘇甯牽手萬達、融創打造智慧零售。無論是傳統零售企業、地産企業還是傳統電商均積極借助雲計(jì)算(suàn)、大(dà)數據、互聯網等技術手段創新零售業态發展模式。

五、商業地産市場趨勢展望

（1）市場：宏觀環境利好(hǎo)商業發展，新開(kāi)工(gōng)降速有望放(fàng)緩

良好(hǎo)的宏觀環境爲商業地産發展打下(xià)良好(hǎo)基礎。目前，我國經濟在速度換擋、結構調整、動力轉換、風(fēng)險防控和(hé)國際地位提升等方面都取得重大(dà)進展，未來(lái)經濟發展新常态特征也(yě)将更加明(míng)顯，這(zhè)爲商業地産營造了(le)良好(hǎo)的發展環境。同時(shí)十九大(dà)提出要重點發展實體經濟，加速發展現(xiàn)代服務業，消費升級、消費轉型将是未來(lái)發展的重要内容，這(zhè)爲商業市場的繁榮發展奠定了(le)長期基礎。

消費升級、産品創新，助力市場向好(hǎo)發展。未來(lái)随着居民消費能(néng)力的不斷提高(gāo)，國家對(duì)創新創業的大(dà)力支持等不斷推進，商業地産的銷售有望繼續保持較高(gāo)的增長速度，且随着存量的不斷消化，新開(kāi)工(gōng)面積降幅存在收窄的可能(néng)性。

（2）政策：深化扶持存量市場轉租賃，商業創新或迎政策利好(hǎo)

商業市場調控政策将趨穩，存量商辦用(yòng)房轉租賃住房成新趨勢。随着租購并舉的住房體系的加快(kuài)構建，住房租賃政策将持續深化，2018年各地商辦存量房改爲租賃型住宅的相關扶持政策将更進一步，有效盤活商辦市場存量房源，爲租賃市場發展提供更多動力。在零售創新方面，各地政府落地相關政策，但(dàn)仍需進一步落實細化，出台相應政策，鼓勵零售業創新發展，提升行業效率。

（3）企業：豐富業态内涵，持續創新業務發展模式

随着生活水(shuǐ)平的提高(gāo)，消費需求也(yě)呈現(xiàn)出多元化的發展趨勢，這(zhè)就需要企業努力提升物業運營能(néng)力，豐富服務内涵，精準把握産品定位，打造差異性産品，增強客戶的粘聚性。随着國家零售創新政策的落地，未來(lái)新興零售市場将是各類企業重點布局方向。

商業地産本身具有金(jīn)融屬性，企業應積極探索金(jīn)融創新産品，盤活商業存量資産，提升資金(jīn)使用(yòng)效率，進而擴大(dà)企業在商業地産結構布局，提升資源優勢及品牌影響力。随着國内以體驗式購物中心、社區(qū)商業等業态爲标的的金(jīn)融産品推出，未來(lái)也(yě)将有更多種類的金(jīn)融産品推陳出新。