2018年1月23日，高(gāo)力國際在廣州四季酒店(diàn)舉行了(le)2017年廣州房地産市場回顧及2018年展望的媒體分享會(huì)。高(gāo)力國際回顧了(le)2017年廣州寫字樓、工(gōng)業地産、物業投資市場及城(chéng)市更新等熱點并對(duì)2018年的行業趨勢做出了(le)展望。

甲級寫字樓租金(jīn)水(shuǐ)平穩定增長，空(kōng)置率将保持平穩

2017年廣州經濟穩步增長，甲級寫字樓租賃市場需求旺盛，全年淨吸納量爲497,600平方米。空(kōng)置率下(xià)降，租金(jīn)水(shuǐ)平穩定增長。截止2017年第四季度，廣州市核心商圈全年僅有15.5萬平方米新增甲級寫字樓推出市場，若幹新增供應推遲交付時(shí)間。

受益于有限的新增供應，廣州甲級寫字樓平均租金(jīn)同比增長6.5%，達169元每平方米每月。珠江新城(chéng)子市場同比增長6.1%，達183元每平方米每月，租金(jīn)水(shuǐ)平繼續領跑廣州各甲級寫字樓市場。

廣州甲級寫字樓現(xiàn)時(shí)整體空(kōng)置率爲8.3%，較2016年底同比下(xià)降8%。琶洲子市場總存量較小(xiǎo)，且作(zuò)爲未來(lái)的電子商務聚集區(qū)，子市場内需求旺盛，空(kōng)置率較去年底下(xià)降23.1%達14.6%。

以租賃成交面積計(jì)算(suàn)，按成交子市場分類，2017年珠江新城(chéng)作(zuò)爲核心商務區(qū)，以53%繼續主導廣州市寫字樓租賃市場；琶洲子市場的交易面積較2016年大(dà)幅上(shàng)升，占全市交易面積的19%；天河(hé)北體育中心和(hé)越秀分别占全市交易面積的16%和(hé)12%。

高(gāo)力國際廣州董事(shì)總經理(lǐ)、華南區(qū)辦公樓服務部主管馮文(wén)光指出：平均租金(jīn)的增長和(hé)交易面積份額的提升預示着市場看(kàn)好(hǎo)琶洲子市場的前景。預計(jì)随着互聯網巨頭總部辦公樓的逐漸交付，必将吸引更多上(shàng)下(xià)遊或科技類企業以及創新型人才進入琶洲，從(cóng)而促進技術的交流，提高(gāo)合作(zuò)的效率，帶動廣州創新産業的發展。

以租賃成交面積計(jì)算(suàn)：  2017年廣州寫字樓租賃客戶行業類别呈現(xiàn)多元化。其中超過60%的交易面積集中在金(jīn)融業（26%），房地産業（21%）以及計(jì)算(suàn)機/通訊/高(gāo)新科技行業（19%）。本年度房地産行業的交易面積僅次于金(jīn)融業，達到(dào)全市交易面積的21%。房地産行業活躍的租賃行爲，源自(zì)各靈活辦公空(kōng)間品牌在廣州市場的持續擴張。

以租賃成交宗數計(jì)算(suàn)：  内資公司占全市交易宗數的83%，外(wài)資公司則占17%。内資公司仍是廣州市場交易活動的主體，外(wài)資公司租賃行爲相對(duì)保守。全市超過八成交易宗數的租賃面積在2000平方米以下(xià)，接近一半交易宗數的租賃面積在500平方米以下(xià)。超過八成交易宗數的合同價控制在190元每平方米每月以内，超過一半交易宗數的合同價在150元每平方米每月以内。廣州市寫字樓租賃市場租金(jīn)分層明(míng)顯，按照交易宗數的比例，可劃分爲四個租金(jīn)區(qū)間，分别爲：130元每平方米每月以内（29%），131-150每平方米每月（26%），151-190元每平方米每月（26%）及190元每平方米每月以上(shàng)（19%）。

高(gāo)力國際廣州分公司辦公樓服務部董事(shì)陳昱豪預計(jì)：2018年将有更多外(wài)來(lái)靈活辦公品牌首次進入廣州市場，本土品牌繼續擴張，互相搶奪市場份額，呈現(xiàn)遍地開(kāi)花(huā)的局面。此外(wài)，各品牌的選址策略将不局限于核心商業圈。以更低(dī)的價格租賃新興商業圈或邊緣商業圈，從(cóng)而爲使用(yòng)者提供更高(gāo)質量的服務，将成爲各靈活辦公空(kōng)間品牌打造差異化的選項之一。

展望未來(lái)，廣州甲級寫字樓2018年新增供應約50萬平方米，預計(jì)至2018年底，全市空(kōng)置率将保持平穩。平均租金(jīn)實現(xiàn)同比5%的增長。廣州寫字樓的新增供應在未來(lái)四年将集中在琶洲和(hé)國際金(jīn)融城(chéng)，超過半數集中在琶洲，超過1/4集中在國際金(jīn)融城(chéng)。

廣州物流倉儲市場回顧與展望

宏觀經濟及政策概覽：2017年廣州市經濟運行平穩，深入推進供給側結構性改革，加快(kuài)轉型升級。1-11月，全市工(gōng)業低(dī)速增長，企業提升質量效益，利潤率實現(xiàn)同比增長；工(gōng)業投資與房地産開(kāi)發投資平穩增長，基礎設施建設同比增長超過15%； 全市社會(huì)消費品零售總額同比增長8.2%。預計(jì)2017全年GDP将突破2萬億元。

2017年7月，《深化粵港澳合作(zuò)推進大(dà)灣區(qū)建設框架協議(yì)》明(míng)确粵港澳在大(dà)灣區(qū)建設的角色及分工(gōng)，廣州将建設成爲國際航運中心，融入國家“一帶一路”建設和(hé)粵港澳大(dà)灣區(qū)平台，成爲國家實施“一帶一路”建設的交彙點和(hé)門(mén)戶樞紐，粵港澳大(dà)灣區(qū)大(dà)發展的主力軍和(hé)内核區(qū)，全球航運價值網和(hé)供應鏈管理(lǐ)中樞。

2017年1-11月，伴随全球經濟複蘇，廣州市進出口總值亦實現(xiàn)較快(kuài)增長，同比增長16.9%；廣州市港口貨物吞吐量也(yě)實現(xiàn)同比增長8.8%。截至2017年底，廣州港已經成爲全球第七個集裝箱吞吐量突破2000萬的成員。

2017市場概況：廣州市非保稅優質倉庫需求持續升溫，全年淨吸納量共計(jì)約5.3萬平方米。2017年廣州市非保稅優質倉庫新增供應僅5萬平方米，整體市場空(kōng)置率下(xià)降至7.1%，同比下(xià)降0.6%，平均租金(jīn)同比增長3.8%，達到(dào)32元每平方米每月（不含管理(lǐ)費淨有效租金(jīn)）。粵港澳大(dà)灣區(qū)規劃的推進加速了(le)區(qū)域内交通網絡的發展，而廣州物流倉庫供不應求且價格攀升，大(dà)量對(duì)優質倉庫的需求被佛山、清遠、東莞和(hé)惠州等周邊供應更多，租金(jīn)更低(dī)的市場所吸納。

展望未來(lái)，高(gāo)力國際廣州分公司産業及工(gōng)業地産服務副董事(shì)鄧智輝表示：廣州非保稅優質倉儲市場未來(lái)兩年将有約15萬平方米新增供應推出市場，預計(jì)2018年上(shàng)半年平均租金(jīn)水(shuǐ)平面臨壓力，空(kōng)置率上(shàng)升。但(dàn)新增供應将在下(xià)半年被市場迅速吸納，租金(jīn)水(shuǐ)平上(shàng)升，空(kōng)置率下(xià)降。預計(jì)至2018年底，平均租金(jīn)将同比增長3-5%。随着一手倉儲用(yòng)地的短缺和(hé)政府對(duì)舊倉庫或物流園的整理(lǐ)和(hé)搬遷，預計(jì)未來(lái)二手倉儲用(yòng)地交易市場活躍，從(cóng)而推高(gāo)二手倉儲用(yòng)地的出售價格。

就中長期市場趨勢而言，發展商土地儲備基本開(kāi)發完畢，廣州市場新增供應少（集體用(yòng)地項目除外(wài)）；電商、零售商需求旺盛，3PL需求穩定；市場已落成項目基本滿租，新增項目少，空(kōng)置率保持低(dī)位；預計(jì)租金(jīn)短期仍将平穩上(shàng)升，售價短期将加速上(shàng)升。

針對(duì)物流發展商在廣州市場的挑戰和(hé)機遇而言：

挑戰：目前整個華南的物流土地供應緊張，在核心城(chéng)區(qū)及周邊交通便利的區(qū)域尤爲嚴重，制約了(le)倉儲物流項目的擴張與布局；廣東省國土資源廳在7月份發布《關于完善工(gōng)業用(yòng)地供應制度促進供給側結構性改革的指導意見（試行）》，工(gōng)業用(yòng)地全面實行彈性年期出讓。新增工(gōng)業用(yòng)地出讓原則上(shàng)不超過20年，增加了(le)一手土地項目開(kāi)發難度；周邊城(chéng)市如佛山、東莞等地大(dà)量供應集中推出，吸收了(le)部分廣州客戶的需求；集體用(yòng)地項目供應較多，競争激烈。

機遇：作(zuò)爲千年商都，廣州本地消費市場和(hé)進出口貿易基礎紮實，電商發展成熟，新落地大(dà)型工(gōng)業項目衆多，各類倉儲需求旺盛；政府緻力打造國際航運中心、物流中心，高(gāo)速路網等基礎設施進一步完善；由于政府前期在規劃、招商方面沒有足夠重視(shì)，造成廣州市場上(shàng)定位高(gāo)端、規劃優質的物流項目供應相對(duì)不足，倉儲物業、開(kāi)發商素質良莠不齊，在舊城(chéng)區(qū)的倉庫對(duì)地區(qū)交通、消防安全等帶來(lái)影響甚至隐患；舊倉庫或物流園的整理(lǐ)和(hé)搬遷，将推動新的物流中心區(qū)域的發展；二手工(gōng)業物業市場活躍，大(dà)型工(gōng)廠(chǎng)資産盤活項目增多，爲二手項目開(kāi)發提供機會(huì)。

城(chéng)市更新之轉型升級、大(dà)勢所趨的機遇

國内房地産競争加劇(jù)，寸土寸金(jīn)的一二線城(chéng)市中心區(qū)基本處于無新增土地供應階段。而廣州更是在2017年3月30日頒發新政，令商業地産發展靈活性受阻。爲争取發展資源，開(kāi)發商八仙過海，各顯神通拓展土地渠道(dào)，産業新城(chéng)、特色小(xiǎo)鎮、城(chéng)市更新、舊村改造、棚戶區(qū)改造方式多樣。其中，也(yě)有開(kāi)發商将眼光瞄準了(le)城(chéng)市更新，嘗試與政府合作(zuò)，獲得發展新機遇。

高(gāo)力國際華南區(qū)咨詢服務部高(gāo)級董事(shì)陳厚橋表示，“當既有片區(qū)的高(gāo)度和(hé)發展到(dào)了(le)一定的階段，發展受到(dào)了(le)限制，這(zhè)時(shí)候就需要進行升級改造了(le)；如同廣州之前的一江兩岸改造、近期天河(hé)CBD進行中的升級改造和(hé)重慶現(xiàn)在對(duì)兩江四岸進行的升級改造一樣。我們可以預見在不久的将來(lái)，上(shàng)海陸家嘴、深圳福田、佛山千燈湖等區(qū)域也(yě)會(huì)陸續需要進行升級改造。可以說，市場将會(huì)迎來(lái)新一輪區(qū)域城(chéng)市全方位整合升級改造的需求。

但(dàn)城(chéng)市更新的方式多樣，既有再開(kāi)發、整治改善，也(yě)有保護。隻對(duì)一些(xiē)現(xiàn)有的存量資産進行改造、增值及經營，不會(huì)像住宅房産一樣快(kuài)周轉，回收期會(huì)很(hěn)長；而再開(kāi)發周期很(hěn)長，拆遷難度大(dà)；所以，從(cóng)存量中去找增量才是未來(lái)的正确發展方向。