在針對(duì)2017年廣州房地産市場回顧與展望會(huì)議(yì)上(shàng)，戴德梁行用(yòng)了(le)“變革突圍，廣州正芳華”來(lái)形容，的确，對(duì)廣州實體零售商業市場而言，2017年，是變化與突圍的重要一年。

總體上(shàng)看(kàn)，對(duì)比北上(shàng)廣深2017年前三季度社會(huì)消費品零售總額增速的曲線看(kàn)到(dào)，廣州實現(xiàn)社會(huì)消費品零售總額6888.9億元，同比增長8.4%，增速較上(shàng)年同期下(xià)降0.2個百分點；而限額以上(shàng)網上(shàng)商店(diàn)零售額在2017年錄得增速明(míng)顯放(fàng)緩，這(zhè)足以說明(míng)，實體零售正在逐步回暖，廣州消費品市場仍保持穩健的态勢。

具體從(cóng)優質商業存量、租金(jīn)與空(kōng)置率表現(xiàn)、業态調整與品牌升級等方面分析。

一、優質商業存量

據戴德梁行統計(jì)，2017年，廣州核心商圈共4座購物中心開(kāi)業，分别是萬勝廣場、白(bái)雲彙、粵海仰忠彙和(hé)M+PARK漫廣場，共計(jì)帶來(lái)約30.9萬㎡的新增供應，同比增長38%。

而截至年末，廣州全市優質商業存量約達258.7萬㎡，體育中心闆塊依舊是廣州優質商業存量最集中的區(qū)域，其次是珠江新城(chéng)和(hé)越秀闆塊。

二、租金(jīn)與空(kōng)置率

租金(jīn)方面，得益于各大(dà)購物中心積極進行業态升級調整，廣州核心商圈優質購物中心首層平均租金(jīn)錄得824元/平/月，環比增長1.9%。

從(cóng)全市整體情況來(lái)看(kàn)，2017年全市優質商業租金(jīn)錄得環比1.2%的增長率，其中，體育中心闆塊的租金(jīn)水(shuǐ)平依舊引領全市，緊接着是越秀和(hé)海珠區(qū)。與其他(tā)一線城(chéng)市相比，廣州的租金(jīn)增長率還是處于相對(duì)積極的态勢。

空(kōng)置率方面，海珠、越秀闆塊由于新項目入市，導緻該商圈空(kōng)置率相對(duì)處在高(gāo)位，但(dàn)戴德梁行預計(jì)，随着新項目吸納速度加快(kuài)，兩個闆塊的空(kōng)置率将在短期内有明(míng)顯回落。體育中心、荔灣闆塊的空(kōng)置率則依舊保持低(dī)位。

總體而言，廣州的零售市場表現(xiàn)還是非常健康。

三、業态調整與品牌升級

業态調整和(hé)品牌升級，仍然是廣州2017年零售市場的主旋律。

在消費升級大(dà)背景下(xià)，購物中心的休閑娛樂及社交功能(néng)正不斷強化，諸如兒童業态、休閑娛樂業态、特色餐飲及主題式體驗業态在購物中心所占的比例日益增加。

如今在廣州，不僅是網紅(hóng)品牌成爲當下(xià)吸納客流的一大(dà)利器，運動健康的觀念也(yě)逐步深入人心。具體表現(xiàn)爲購物中心中運動品牌增多，也(yě)出現(xiàn)了(le)運動與時(shí)尚結合的“微跨界”，以此吸引更大(dà)範圍的客群。

此外(wài)，傳統零售服飾也(yě)有新的變化，這(zhè)類品牌更加重視(shì)小(xiǎo)衆、個性的元素，“以往滿身LOGO的時(shí)代已經過去。”而設計(jì)師品牌和(hé)買手店(diàn)品牌數量在2017年亦出現(xiàn)明(míng)顯增長；快(kuài)時(shí)尚品牌的擴張，不再像以前“攤大(dà)餅”，反而更具策略性。

個人護理(lǐ)方面，化妝和(hé)護膚品牌更多側重健康、無添加的概念。

這(zhè)些(xiē)方面，都印證着今年來(lái)廣州消費市場一個熱門(mén)詞彙：消費升級。戴德梁行華中區(qū)研究部主管缪舒怡對(duì)此表示，以前注重價格的時(shí)代已經過去，新一代消費者更注重個性和(hé)品質。因此，消費升級推動了(le)整體零售市場由量往質的變化。

缪舒怡進一步分析，消費升級的幾個特點：

1、服務型消費比重逐步攀升，出現(xiàn)了(le)越來(lái)越多“拿錢(qián)換時(shí)間式”的消費，如外(wài)賣、家政服務等；

2、消費差異化、個性化日益凸顯，個性品牌、定制産品、買手店(diàn)和(hé)設計(jì)師品牌等在全國一二線零售市場的比重也(yě)越來(lái)越大(dà)；

3、零售商品種類增加，包括産品線不斷細化，同一類商品可供選擇的品牌數量及價格涵蓋範圍更廣，産品進口源增多，說明(míng)了(le)零售市場不斷進化和(hé)成熟；

4、消費精細化和(hé)體驗化，最明(míng)顯的體驗是科技新技術的應用(yòng)，推動了(le)消費體驗智能(néng)化，例如智能(néng)停車、智能(néng)導購已成爲廣州各大(dà)購物中心的标配。

從(cóng)零售品牌方來(lái)看(kàn)，繼續深耕體驗式消費仍然是主流的趨勢，加快(kuài)線上(shàng)線下(xià)渠道(dào)融合的速度，同時(shí)爲了(le)迎合消費者多元化需求，不斷推出新的産品線和(hé)門(mén)店(diàn)形象，例如喜茶在天環打造的“喜茶PINK”，通過裝修升級吸引顧客。

從(cóng)商場運營方來(lái)看(kàn)，各大(dà)購物中心在2017年開(kāi)展多場IP主題活動和(hé)專題展覽，通過線下(xià)活動吸引人流。除此以外(wài)，商場也(yě)不斷提高(gāo)體驗式業态的比重。

随着廣州零售市場不斷發展，未來(lái)大(dà)量新增供應下(xià)，市場競争将日趨激烈，現(xiàn)有優質商業應當加快(kuài)業态升級和(hé)品牌調整的步伐，深耕體驗消費，凸顯品牌個性，以保持項目的競争力。

而據戴德梁行統計(jì)，未來(lái)一年内，廣州零售市場将迎來(lái)約54.1萬㎡優質零售面積，包括K11、天河(hé)萬科廣場、安華彙、金(jīn)沙洲永旺夢樂城(chéng)和(hé)流花(huā)中心。由此看(kàn)來(lái)，廣州零售市場版圖正逐步從(cóng)核心商圈向外(wài)圍拓展，依托交通樞紐、居住人口、商務活動而聚集的新興商圈已初具規模。

展望未來(lái)，戴德梁行預計(jì)，随着城(chéng)市化進程的不斷推進以及優質商業項目的運營調整，廣州優質零售面積将加快(kuài)吸納，租金(jīn)水(shuǐ)平逐步趨于穩定。