2017年，廣州土地市場呈現(xiàn)出供應量同比大(dà)增，政策調控抑制高(gāo)地價、高(gāo)溢價等特征。在《五年供地計(jì)劃》的刺激下(xià)，土地供應呈現(xiàn)明(míng)顯增加趨勢：單就商住用(yòng)地而言供應量比2015年高(gāo)出12%，但(dàn)需要指出的是，該年宅地供地量與《5年供地計(jì)劃》中提出的年平均每年475萬平方米仍存在一定差距，由此可見“增加土地供應”的目标仍然任重道(dào)遠。

供應量增加促使成交量提高(gāo)，2017年廣州累計(jì)成交商住商服用(yòng)地337.21萬平方米，同比增加44.1%。其中，商住用(yòng)地成交264.15萬平方米，同比增加七成；商服用(yòng)地成交73.9萬平方米，同比下(xià)跌6%；從(cóng)統計(jì)數據中不難發現(xiàn)，增加住宅地供應成爲重中之重。

整體出讓金(jīn)額突破千億

2017年廣州商住商服用(yòng)地累計(jì)出讓金(jīn)額1105.12億（僅統計(jì)公開(kāi)挂牌地塊），比2016年總額增加86.2%。值得一提的是，住宅地出讓增加“競自(zì)持”環節，對(duì)地塊配建面積、溢價嚴格控制，因此造成整體土地溢價率、配建面積均低(dī)于往年。土拍(pāi)自(zì)持面積總高(gāo)達11.9萬平方米，未來(lái)将用(yòng)于租賃住房建設。

在商住地塊方面，廣州2017年成交面積達264.15萬平方米，同比上(shàng)漲70%，成交量提升顯著的背後體現(xiàn)出加大(dà)供應的決心。針對(duì)《五年供地計(jì)劃》中的目标，目前中心區(qū)主要積極發掘“三舊改造”用(yòng)地，如去年白(bái)雲、海珠提供的6宗用(yòng)地均爲舊廠(chǎng)改造用(yòng)地。外(wài)圍區(qū)則積極開(kāi)拓“待開(kāi)發區(qū)域用(yòng)地”，如去年挂牌的花(huā)都湖一期用(yòng)地、南沙東湧2017NJY-9用(yòng)地、從(cóng)化江浦果場用(yòng)地等，上(shàng)述地塊所處片區(qū)近5年未有用(yòng)地挂牌紀錄。因此，去年出讓用(yòng)地帶有一定“開(kāi)拓待開(kāi)發區(qū)域”性質，同時(shí)從(cóng)側面說明(míng)目前廣州城(chéng)市化擴展有提速傾向。

而2017年“第一供地大(dà)區(qū)”則非增城(chéng)莫屬，該區(qū)共提供110.39萬平方米商住用(yòng)地以及4.2萬平方米商服用(yòng)地。該區(qū)先後推出如官湖車輛段用(yòng)地、永甯街長崗村5-7号地塊、朱村鳳崗村26-27号地塊等巨無霸地塊，預計(jì)未來(lái)1-3年該區(qū)一手供應量将會(huì)維持較高(gāo)水(shuǐ)平。

系列措施控溢價抑地王

在全方位調控的大(dà)環境下(xià)，廣州針對(duì)“控溢價”和(hé)“抑地王”出台了(le)一系列措施，主要包括提高(gāo)出讓底價，增加出讓條件以及定向銷售群體。根據統計(jì)發現(xiàn)，除海珠區(qū)外(wài)各區(qū)起拍(pāi)樓面價較往年均有明(míng)顯提高(gāo)，其中花(huā)都、增城(chéng)兩區(qū)尤爲明(míng)顯。

廣州中原研究發展部認爲，起拍(pāi)價、保證金(jīn)比例提高(gāo)一方面體現(xiàn)了(le)廣州用(yòng)地市場價值提升，尤其像花(huā)都、從(cóng)化等樓市熱度處于上(shàng)升期的市場，出讓地價值較以往提高(gāo)意味着其受認可度提高(gāo)；另一方面，由于底價已處于相對(duì)高(gāo)位，因此房企出價更加理(lǐ)性。

廣州中原研究發展部針對(duì)去年内出讓的37宗宅地溢價情況進行統計(jì)，根據數據顯示有16宗用(yòng)地以底價成交；溢價在50%以内的地塊有28宗，占總數的76%；而2016年出讓的27宗宅地中，溢價率超過100%的地塊有20宗，占74%；可見“低(dī)溢價”爲去年出讓地一大(dà)特點。

除提高(gāo)起拍(pāi)價外(wài)，去年出讓宅地附加各種複雜(zá)出讓條件亦屬于一大(dà)特點。如去年10月一輪土拍(pāi)，5宗用(yòng)地要求在出讓區(qū)内注冊公司或帶有招商引資要求；4宗用(yòng)地本身已包含大(dà)體量配建要求，可見目前出讓地除了(le)在資金(jīn)實力上(shàng)設門(mén)檻外(wài)，對(duì)于房企招商、盤活自(zì)持部分、協調配建部分等綜合運營能(néng)力要求越來(lái)越高(gāo)。

對(duì)于房企而言，由于土地起拍(pāi)價提高(gāo)、保證金(jīn)繳交比例提高(gāo)、出讓條件較以往更加複雜(zá)等因素影響，預計(jì)未來(lái)土地出讓競争将更加集中在部分實力雄厚、開(kāi)發經驗、資源豐富的房企上(shàng)。

 “競自(zì)持+出讓租賃用(yòng)地”響應租購并舉

去年3月廣州土拍(pāi)正式加入“競自(zì)持”環節，并要求競自(zì)持部分作(zuò)爲租賃住房之用(yòng)；9月，廣州首宗純租賃用(yòng)地科學城(chéng)KXC-K1-9用(yòng)地出讓，該地塊日後租賃對(duì)象将定向爲科學城(chéng)企業員工(gōng)。

業内認爲，這(zhè)一模式響應了(le)“租購并舉”政策。大(dà)面積自(zì)持将會(huì)引導房企對(duì)租賃、長租等經營模式進行探索，未來(lái)租賃市場将更加科學、合理(lǐ)，随着房價變化，未來(lái)對(duì)住房的需求或由購買轉向租賃，将“倒逼”更加專業、規範的租賃産品面世，尤其對(duì)于目前長租公寓市場基本處于空(kōng)白(bái)狀态的家庭租賃部分，新出讓的租賃自(zì)持用(yòng)地有望在這(zhè)一領域進行探索；另一方面，雖然競自(zì)持表面上(shàng)對(duì)高(gāo)地價進行控制，但(dàn)對(duì)于實際銷售而言可售産品減少，拿地成本變化等因素，未來(lái)可售産品是否被“成本轉嫁”将成爲市場關注重點；此外(wài)，可售住宅入市面積減少意味着目前供不應求的情況仍有待解決。

開(kāi)發商理(lǐ)性拿地

在“租購并舉”“多主體供應”的新市場環境下(xià)，諸如長租公寓、城(chéng)中村托管、項目綜合運營等新領域正受到(dào)業界重視(shì)，其盈利空(kōng)間亦逐漸明(míng)朗；與此同時(shí)，過往一段時(shí)間房企“重金(jīn)拿地”導緻産品售價過高(gāo)市場少人問津、盈利空(kōng)間窄、風(fēng)險大(dà)等問題暴露。

市場環境變化促使去年房企拿地态度出現(xiàn)微妙變化，尤其下(xià)半年起拍(pāi)價提高(gāo)後，房企競拍(pāi)出價更加謹慎，整體溢價明(míng)顯降低(dī)。

僅統計(jì)公開(kāi)挂牌出讓地塊，廣州Top10拿地房企共貢獻847.2億土地出讓金(jīn)，占去年土地出讓金(jīn)總額77%，碧桂園、廣州地鐵(tiě)以及保利三家投入均超過百億。其中，碧桂園近年積極布局廣州市場，除公開(kāi)招拍(pāi)挂花(huā)費227億大(dà)幅抛離二、三位以外(wài)，在并購、合作(zuò)市場上(shàng)該房企同樣進取。

2017年，本地房企的拿地表現(xiàn)同樣搶眼，除保利、萬科等千億級别的房企以外(wài)，時(shí)代、珠江實業、廣物、越秀、方圓、實地6家本地中堅房企拿地意欲亦十分強烈，共計(jì)拿下(xià)9宗共計(jì)57.2萬平方米用(yòng)地，占總成交量的17%。廣州中原研究發展部認爲，一方面由于本地房企在廣州的開(kāi)發項目基本進入尾聲，因此需要重新購置“面粉”；另一方面，2017年出讓地中部分地塊存在大(dà)量需要協調的因素，包括與債權人、地塊所屬村、市政規劃等，對(duì)于不熟悉廣州市場情況的房企而言開(kāi)發難度較大(dà)，而本地房企運作(zuò)則相對(duì)有利。

此外(wài)，而在調控影響下(xià)，近年來(lái)勢兇猛的“中字頭”過江龍去年表現(xiàn)低(dī)調，以往“一擲千金(jīn)”拿地的情況亦已不再。